加盟连锁开店扩张成功第一步：选址（收藏、细看）
好的选址是门店成功的基础，选址及布局成功将是连锁体系未来赢得竞争优势的重要内容。
一、选址体系规划
选址原则
（1）以城市群为核心，便于辐射及服务终端
（2）一线城市、强二、强三线城市为主
一线城市：直辖市、省会城市及国家计划单列市
强二线城市：人均GDP2万元以上地级城市
强三线城市：人均GDP1.5万元以上的县级城市
（3）发展所考虑的应为具有一定人口基数的城市
商圈店为核心，获取城市一定的品牌效应
拓展规模
二、店址评估模型介绍
店址评估体系是从城市群的选择入手，依照城市、商圈、门店的层次进行逐级的阶段性评价，之后选取合适的门店作为拓展的目标门店。因此，在店址评估中引入数学分析模型，以指导整个目标门店的评估工作。
具体推导过程如下：
初始设置：令目标门店为A，城市评估得分为B1，商圈评估得分为B2，门店评估得分为B3；商圈评估的权重为AB2，门店评估的权重为AB3
Step 1. 依据查询及调研的数据，对《城市评估标准表》进行打分计算，得到城市评估得分B1。
Step2. 依据城市评估判断准则，对城市进行取舍。如城市评估结果为不进入，则此城市调研终止；如城市评估结果为可以进入，则继续完成商圈和门店评估。
Step3. 依次完成商圈、门店的评估，对《商圈评估标准表》和《门店评估标准表》进行打分计算，得到评估分数B2、B3。
Step4. 填写《店址综合评估表》，计算目标门店的得分A= a2*B2 + a3*B3。
案例：设经过对《城市评估表》、《商圈评估表》、《门店评估表》的打分，已知B1=70，B2=75，B3=80，且a2=0.6，a3=0.4，则A=0.6*75+0.4*80=77。
可以得出门店的评估结论为：积极进入。
三、城市评估
四、商圈评估
操作规范
商圈分析对新开门店的地址选择具有非常重要的指导意义。商圈分析就是经营者对商圈构成的情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择门店地址、制定和调整经营方向与策略提供依据。
门店选址是影响门店发展的最直接因素，而商圈的基本环境、顾客状况、竞争状况，更是门店选址的首要因素。商圈的分析评估主要从以下三个方面进行：
商圈环境调研，商圈环境主要是指顾客对商圈的总体印象或是认识。主要包含的内容：商圈类型、商圈发展规划、商圈建筑物状况、商圈规模、商圈经营特色、商圈内知名品牌情况、商圈平均营业时间、商圈租金、商圈交通情况、商圈人流情况；
商圈内人口状况调研，商圈人口状况调研主要包含两个内容：商圈日集客数量（可以依据《商圈人员流动抽样调查表》预估）、主消费者年龄层（人流测算时可以有一个准确的判断）。
商圈竞争环境调研，以食品为主营产品。通过消费者问卷调查，现阶段食品销售还是以便利店、专卖店为主流渠道，所以在商圈竞争环境调研中要特别注意便利店的影响。商圈竞争环境调研包含的主要内容有：便利店调研和竞争对手调研。竞争对手调研参照城市评估部分的竞争对手分析，填写《竞争企业店面调查表》。
商圈评估标准，完成商圈环境调研、商圈人口状况调研、商圈竞争环境调研之后，进入商圈评估流程。在《商圈评估标准表》中，依据前期调研填写的《商圈调研资料表》的数据，对商圈评估标准表中的各个维度进行打分，之后进行权重调整，最后综合得分，完成商圈评估的得分，对商圈选择提供决策依据。
商圈评估表单及工具
商圈调研资料表
备注：
1． 城市规划：定性描述规划的级别、几年规划、规划成哪种类型、规划执行的开发商等。2． 商圈经营的主体行业：服装鞋帽 、 电子行业、餐饮行业、零售百货行业、电子行业、建材行业、农贸行业、家具行业、小商品批发零售行业等。
商圈人员流动调研表
备注
1、周一至周五为一个阶段，周末为一个阶段，保证每个阶段都有抽样数据。商品评估的时间内含有节假日的，节假日必须抽样统计。
2、从每天的8：00-22：00，以表中规定的时间段为单位，每个单位内抽取20-30分钟进行统计，最后核算为（）人/半小时或者（）车/半小时。
3、每个单位时间段内的（）人/半小时或者（）车/半小时，乘以4，然后在加总每个时间段的抽样数据作为该商圈的日集客数量.
五、门店评估
门店评估操作规范
门店标准
1) 门店所在商圈：一线城市以次级商圈或核心商圈的边缘区域为进入点；强二、强三线城市进入核心商圈，塑造强二强三线城市的品牌效应。
2) 交通方便：便于到达，以在公交站点或100米内有公交站点为优，且最好在200米范围内便于停车，有停车设施。
3) 门店面积：门店面积以30-60平米店面为最优，可以有一定的调整。
4) 门店位置：店面选择应临主干道，最好在拐角的位置，位于两条街道的交叉处。
5) 门店前停车位：有停车位最好，若无停车位也要保证在200米范围内有停车设施。
6) 卖场的结构：只选择楼层的第一层门店，无台阶为最优，如有台阶不能多于3层台阶。门店内无过多立柱、无死角。形状以正方形为最佳，有5米以上的门面，门头高度不低于3米且便于招牌的制作与布置。
7) 租金较合理，原则上租金应控制在预期营业额的10%以内。
门店调研
门店的外部环境主要体现在门店所在商圈的整体氛围，门面易于辨识，门店易于到达，从而达到很好的集客效应，另外门店邻铺的经营业态也会对顾客数量产生一定的影响。临铺经营业态属于互补性的业态，则会大大提高本门店的顾客数；如邻铺经营业态属于竞争性业态，也会增大顾客的整体数量，从而提升门店的进店顾客数量。因此，门店外部环境包含的主要调研因素有：所属商圈、人流量、门前人行道情况、距离公交站、200米内公交线路、邻铺经营业态等。
门店内部是发生交易的场所，因此一个良好的交易环境对增加顾客的满意度与忠诚度有很大影响，门店内部结构调研的主要因素有：门店形状、门面宽度、面积、门店层高、门店层数、门店可调整性、门店基础设施、门店租赁条件等。
门店评估标准
在完成门店外部环境、门店内部结构的调研之后，进入门店评估流程。首先依据《门店内部情况调研表》、《门店外部环境调研表》的数据，对《门店综合评估标准表》进行打分，完成对门店的评分，对门店选择提供决策依据。
店址综合评估
在完成了商圈和门店评估后，将所得分数填入到《店址综合评估表》中，计算出店址综合得分，并依据评估准则对店址作出评估结论。
门店租赁注意事项
1） 租赁的时限
2） 首付租金金额和支付日期
3） 租金的方式：
4） 租金交纳方式：季度交纳；月度交纳
5） 押金金额及允许押金扣缴的细约
6） 定金金额及允许定金扣除的细约
7） 合同到期时的优先承租权
店铺选址及店面评估表单
六、店址评估执行流程规范
店址评估作业要求
1. 所有表单、数据必须来自于实地调研，资料查阅获得的必须表明出处，保证其准确客观性。禁止弄虚作假，捏造数据
2. 调研工作完成之后，必须将表单、工具等交予拓展部，拓展部必须对该项目评估作出审核
3. 所有选址作业完成之后，资料必须上交事业拓展部存档
店址评估执行规范流程
关于门店选址评估的分享到这里，希望能给咱们企业的选址工作带来一定的参考借鉴意义。
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